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　　观察家

　　越是房地产市场深度调整阶段，越要警惕购房乱象。

　　“楼盘开发商先将首付款打入我的银行账户，我再把这笔钱转到开发商指定账户。零首付相当于是开发商预先帮垫付的首付”“(房子)实际成交价格是135万元，(做高评高贷)贷款就贷了134万元，就相当于零首付购房”……据新京报报道，近段时间以来，诸如零首付购房、借贷换贷等操作，在不少地方重出江湖。

　　实际上，几乎每逢房地产市场进入大的调整周期，都会出现这类现象。很大程度上说，这是开发商、中介、购房者等参与者合谋的产物。但无论基于个人权益保障，还是就房地产市场和金融业健康发展而言，这类明显带有“擦边球”嫌疑的操作，都具有相当风险，必须警惕。

　　就拿零首付购房来说，看似降低了“上车”门槛，但“羊毛出在羊身上”，购房者后期的利息支出和月供压力却更大。一旦收入出现波动，恐将产生一系列违约风险。

　　此外，零首付还涉及签订阴阳合同等违规操作。这意味着，很多约定不能直接在合同中体现，也就失去了法律保护，一旦房企无法兑现承诺，购房者不仅“房钱两空”，还可能涉嫌骗贷。也因此，监管层面早就明令禁止零首付购房。

　　同样，以消费贷来还房贷，看似是参与了一场“套利”游戏，但由于两种贷款的偿还期有明显差异，购房者减少的利息支出，却是以短期还款压力大增为代价的。同时，该做法一旦被银行发现，轻则面临征信处罚，重则可能涉嫌骗贷罪。

　　特别要注意的是，与过去的房地产周期和社会发展基本面相比，当前个人收入增长预期，以及房价走势所面临的不确定性均明显增大。个人参与零首付购房等“擦边球”操作的风险，自然也被进一步放大。

　　因此，不管从哪个角度来说，对于一些被明令禁止的、有法律风险的购房或者降贷操作，每个购房者、房贷人都该保持审慎，避免被开发商和中介所“忽悠”——既要树立规则意识，也要坚持量力而行。

　　不可否认，当前一些开发商、中介面临现实的去库存和业绩压力。但建立在违法违规基础上的营销方式，无疑与房地产和金融业的健康发展需要相背离，也恐遮蔽市场的真实面貌，发出错误的市场信号，从而积累新的风险。可以说，越是市场深度调整阶段，越要警惕这些乱象。

　　对一些明显的违规违法操作，一些地方政府和监管部门不能出于房地产的“托底”压力，就对一些乱象也采取睁只眼闭只眼的放任态度，该有的底线必须守住。

　　此外，一些“借贷换贷”的操作依然有市场，是否说明存量房贷利率的下调仍有空间和必要，也值得决策层面予以正视。

　　置于新的房地产发展周期，以及房地产调控持续松绑的今天，有一点必须重申：对各类冲击法律法规底线、暗藏风险的市场乱象，依然应给予高度警惕，切实把握好“放”与“管”的平衡。这也是“构建新的房地产发展模式”的内在要求。

　　(吴振 新京报)

原文发布时间：2014-12-13

2014-12-13

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