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观察家
越是房地产市场深度调整阶段,越要警惕购房乱象。
“楼盘开发商先将首付款打入我的银行账户,我再把这笔钱转到开发商指定账户。零首付相当于是开发商预先帮垫付的首付”“(房子)实际成交价格是135万元,(做高评高贷)贷款就贷了134万元,就相当于零首付购房”……据新京报报道,近段时间以来,诸如零首付购房、借贷换贷等操作,在不少地方重出江湖。
实际上,几乎每逢房地产市场进入大的调整周期,都会出现这类现象。很大程度上说,这是开发商、中介、购房者等参与者合谋的产物。但无论基于个人权益保障,还是就房地产市场和金融业健康发展而言,这类明显带有“擦边球”嫌疑的操作,都具有相当风险,必须警惕。
就拿零首付购房来说,看似降低了“上车”门槛,但“羊毛出在羊身上”,购房者后期的利息支出和月供压力却更大。一旦收入出现波动,恐将产生一系列违约风险。
此外,零首付还涉及签订阴阳合同等违规操作。这意味着,很多约定不能直接在合同中体现,也就失去了法律保护,一旦房企无法兑现承诺,购房者不仅“房钱两空”,还可能涉嫌骗贷。也因此,监管层面早就明令禁止零首付购房。
同样,以消费贷来还房贷,看似是参与了一场“套利”游戏,但由于两种贷款的偿还期有明显差异,购房者减少的利息支出,却是以短期还款压力大增为代价的。同时,该做法一旦被银行发现,轻则面临征信处罚,重则可能涉嫌骗贷罪。
特别要注意的是,与过去的房地产周期和社会发展基本面相比,当前个人收入增长预期,以及房价走势所面临的不确定性均明显增大。个人参与零首付购房等“擦边球”操作的风险,自然也被进一步放大。
因此,不管从哪个角度来说,对于一些被明令禁止的、有法律风险的购房或者降贷操作,每个购房者、房贷人都该保持审慎,避免被开发商和中介所“忽悠”——既要树立规则意识,也要坚持量力而行。
不可否认,当前一些开发商、中介面临现实的去库存和业绩压力。但建立在违法违规基础上的营销方式,无疑与房地产和金融业的健康发展需要相背离,也恐遮蔽市场的真实面貌,发出错误的市场信号,从而积累新的风险。可以说,越是市场深度调整阶段,越要警惕这些乱象。
对一些明显的违规违法操作,一些地方政府和监管部门不能出于房地产的“托底”压力,就对一些乱象也采取睁只眼闭只眼的放任态度,该有的底线必须守住。
此外,一些“借贷换贷”的操作依然有市场,是否说明存量房贷利率的下调仍有空间和必要,也值得决策层面予以正视。
置于新的房地产发展周期,以及房地产调控持续松绑的今天,有一点必须重申:对各类冲击法律法规底线、暗藏风险的市场乱象,依然应给予高度警惕,切实把握好“放”与“管”的平衡。这也是“构建新的房地产发展模式”的内在要求。
(吴振 新京报)
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